JATIMTIMES - Banyak yang mengira bisnis kos-kosan hanya berkaitan dengan pemasukan dari uang sewa kamar. Padahal, pemilik rumah kos juga perlu memperhatikan kewajiban perpajakan atas penghasilan yang diperoleh.
Meski sama-sama berasal dari bisnis properti, pajak rumah kos berbeda dengan pajak atas persewaan rumah atau bangunan. Rumah kos tidak termasuk objek pajak dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Baca Juga : Bukan Cuma Indonesia, Inggris Juga Dilanda Kekeringan Parah: Cuci Mobil Bisa Dilarang
Dilansir dari situs resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP), ketentuan dalam PP 34/2017 mengecualikan jasa pelayanan penginapan dari objek pajak tersebut. Jasa pelayanan penginapan itu antara lain mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, serta rumah kos.
"Ini artinya penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh final 10 persen berdasarkan PP 34/2017," tulis DJP, dikutip Rabu (19/8/2026).
Lantas, Apakah Penghasilan Kos Bebas Pajak?
Meskipun tidak dikenai PPh final 10 persen berdasarkan PP 34/2017, bukan berarti seluruh penghasilan dari usaha kos-kosan otomatis bebas pajak.
DJP menjelaskan bahwa penghasilan dari rumah kos tetap dapat dikenai pajak penghasilan berdasarkan ketentuan perpajakan yang berlaku bagi pemilik usaha.
Salah satu skema yang dapat digunakan adalah PPh final sebesar 0,5 persen bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan.
Ketentuan tersebut dijelaskan dalam PP Nomor 20 Tahun 2026. Tarif PPh final 0,5 persen dapat digunakan apabila wajib pajak memenuhi ketentuan yang berlaku dan peredaran bruto yang diperhitungkan tidak melebihi Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak.
Dengan demikian, pemilik kos perlu melihat terlebih dahulu status wajib pajak, jumlah omzet, serta ketentuan lain yang berlaku sebelum menentukan besaran pajak yang harus dibayarkan.
Omzet Kos di Bawah Rp 500 Juta Bisa Bebas Pajak?
Ada ketentuan mengenai batas peredaran bruto tertentu bagi wajib pajak orang pribadi.
Jika omzet usaha yang diperoleh dalam satu tahun pajak tidak melebihi Rp 500 juta, penghasilan tersebut dapat memperoleh fasilitas tidak dikenai PPh sesuai ketentuan yang berlaku.
Namun, fasilitas tersebut tidak berarti semua pemilik kos dengan omzet di bawah Rp 500 juta otomatis bebas pajak. Ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi. "Apabila persyaratannya tidak terpenuhi, penghasilan rumah kos mengikuti ketentuan PPh umum atau skema lain yang sesuai," tegas DJP.
Karena itu, pemilik usaha perlu memperhatikan ketentuan secara menyeluruh, bukan hanya melihat besaran omzet tahunan.
Baca Juga : Jangan Asal Taruh, Ini 8 Aturan Menata Sofa Menurut Feng Shui
Seperti Apa Usaha yang Dikategorikan Rumah Kos?
Dalam penjelasannya, DJP memberikan gambaran mengenai usaha yang dapat dikategorikan sebagai rumah kos.
Misalnya, sebuah rumah memiliki beberapa kamar yang disewakan kepada penghuni berbeda. Setiap penghuni membayar sewa berdasarkan kamar yang ditempatinya, sementara fasilitas seperti dapur atau kamar mandi dapat digunakan secara bersama-sama.
Pemilik atau pengelola kos juga biasanya menetapkan tata tertib, mengatur pergantian penghuni, serta menerima pembayaran sewa dari masing-masing kamar.
Sebagai gambaran, satu rumah dapat dibagi menjadi 10 kamar. Masing-masing kamar ditempati oleh orang yang berbeda, sementara kamar mandi dan dapur digunakan bersama.
Model usaha seperti inilah yang termasuk dalam kategori jasa pelayanan penginapan atau rumah kos sebagaimana dijelaskan DJP.
Bedanya Pajak Kos dan Rumah Kontrakan
Perbedaan penting yang perlu diketahui pemilik properti adalah pajak rumah kos tidak sama dengan pajak persewaan rumah atau bangunan.
Pendapatan dari persewaan tanah dan/atau bangunan tertentu dapat dikenai PPh final berdasarkan PP 34/2017 dengan tarif 10 persen. Namun, rumah kos yang masuk kategori jasa pelayanan penginapan dikecualikan dari ketentuan tersebut.
Karena itu, pemilik kos sebaiknya tidak langsung menerapkan tarif PPh final 10 persen hanya karena memperoleh penghasilan dari penyewaan kamar.
Untuk menentukan kewajiban pajak secara tepat, pemilik usaha perlu memperhatikan jenis usaha, status wajib pajak, jumlah peredaran bruto, serta persyaratan dalam aturan perpajakan yang berlaku.
